Le restrizioni sugli investimenti esteri nel mercato immobiliare residenziale indonesiano potrebbero essere allentate 

L’Indonesia è in cima alla classifica dei paesi più belli del mondo e si prevede che supererà Germania, Giappone e Regno Unito in termini di dimensioni della sua economia, assicurandosi il 4° posto a livello globale entro la metà del secolo.

Il prodotto interno lordo (PIL) sta crescendo a un ritmo impressionante, superiore al 5% annuo, ben al di sopra della media globale. Il divieto di esportazione del minerale di nichel, introdotto tre anni fa, sembra essere stato un successo, attirando significativi investimenti esteri nel paese e trasformando l’Indonesia in un polo industriale globale per la produzione di batterie. Anche il numero degli abitanti delle città sta crescendo a un ritmo impressionante, favorito dagli alti tassi di fertilità e dalla continua urbanizzazione.

La Banca Mondiale stima che fino al 780,000 si creeranno 2045 nuove famiglie all’anno, determinando una forte domanda di alloggi a lungo termine.

A prima vista, quindi, il mercato immobiliare indonesiano è il luogo ideale in cui investire.

Secondo Numbeo, un database sul costo della vita, i prezzi delle proprietà residenziali sono significativamente più bassi rispetto ad altri paesi con redditi comparabili.

Si dice che il prezzo medio di un metro quadrato di proprietà residenziale nel centro di una città indonesiana sia appena superiore a 1,600 dollari, significativamente inferiore a quello del Vietnam o delle Filippine, dove arriva rispettivamente a 2,800 e 2,500 dollari.

La domanda è ulteriormente stimolata dall’aumento dei redditi e dalle famiglie che abbandonano case scadenti verso luoghi migliori di nuova costruzione, mentre il lato dell’offerta sembra raggiungere il limite massimo della sua capacità poiché la maggior parte dei principali sviluppatori e costruttori del paese sono sovraindebitati con scadenze incombenti e spazio limitato crescere.

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Nel complesso, il rialzo dei prezzi appare molto interessante.

Tuttavia, i prezzi rimangono relativamente bassi per una buona ragione.

Dato che solo una famiglia indonesiana su cinque può permettersi l'acquisto di una casa su un mercato commerciale aperto e oltre il 2% della popolazione (circa 6 milioni) è di fatto senza casa, la massima priorità del governo indonesiano è da tempo quella di proteggere il mercato dai ricchi stranieri che farebbero aumentare i prezzi delle case, soprattutto in luoghi come Giakarta o Bali.

Fino al 2015, a nessun cittadino straniero era effettivamente consentito possedere proprietà residenziali in Indonesia; tutti gli acquisti sono stati effettuati tramite intestatari locali.

Le leggi nazionali di fatto vietano ancora agli stranieri la piena proprietà 'di proprietà' della proprietà, limitando i loro diritti a un contratto di locazione di un massimo di 80-100 anni senza accesso al finanziamento ipotecario. Il governo ha anche fissato un prezzo minimo per le proprietà che un investitore straniero può acquistare, che varia da circa 65,000 dollari per un appartamento in posti come il nord di Sumatra a 325,000 dollari per una casa a Giakarta, Bali o in alcune parti di Giava.

È un segmento di lusso per gli standard indonesiani; tutto ciò che è più economico è lasciato alla gente del posto.

Sebbene le restrizioni siano apparentemente riuscite a mantenere i prezzi immobiliari accessibili per gli indonesiani, esse, insieme alla massiccia burocrazia e agli obiettivi di sviluppo delle infrastrutture eccessivi, hanno limitato la redditività del settore edile.

Le aziende alle prese con l’aumento del debito non sono state in grado di generare sufficienti flussi di cassa liberi, facendo suonare campanelli d’allarme non dissimili da quelli cinesi.

Ciò, tra le altre considerazioni, ha dato il via a un passo storico verso la liberalizzazione della proprietà straniera.

Nel 2021, l'Indonesia ha abolito l'obbligo per un acquirente straniero di possedere un permesso di soggiorno a lungo termine prima di procedere con un accordo e ha introdotto alcune ulteriori modifiche alle leggi sulla proprietà a vantaggio degli investitori esteri.

Finora, però, la riforma non ha portato alla svolta sperata.

Si stima che finora solo circa 200 proprietari stranieri abbiano acquistato proprietà residenziali in Indonesia direttamente, senza intermediari, negli ultimi anni, di cui appena circa 40 nel 2023.

Gli esperti danno la colpa ai ritardi nell’implementazione: si dice che le autorità locali richiedano ancora documenti d’identità di residenza e mantengano il processo di registrazione della proprietà lungo e contorto.

Ma tutto ciò dovrebbe presto cambiare.

Poiché il settore edile rappresenta circa il 20% della crescita del PIL, migliorando la domanda interna di tutto, dai metalli, all’energia, dal cemento ai servizi, l’Indonesia non ha altra scelta se non quella di aprire ulteriormente il suo mercato immobiliare agli investitori stranieri, almeno nella fascia premium. segmento.

Alcuni ipotizzano che alla fine il governo consentirà la piena proprietà di proprietà anche per gli stranieri, almeno all’interno di territori limitati, tipo zone franche, e semplificherà il processo di registrazione.

Il governo sta cercando di attirare anche i migranti benestanti.

Recentemente ha lanciato un programma di visti per la “seconda casa” che garantisce un permesso di soggiorno nel paese per un massimo di 10 anni a chi ha un reddito stabile e più di circa 130,000 dollari di risparmi, un “visto d’oro” per i milionari, e sta esaminando la possibilità di avviare un visto "nomade digitale" rivolto ai giovani professionisti che lavorano a distanza.

Ma anche l’attuale proprietà limitata di beni di terzi appare interessante.

Secondo Housearch.com, una delle principali piattaforme di ricerca immobiliare, il rendimento medio degli affitti in alcune zone "calde" raggiunge il 15%.

Ciò significa un periodo di ammortamento inferiore a 8 anni e, anche con un modesto aumento del prezzo durante la durata del contratto di locazione, garantirebbe un discreto ritorno sull'investimento a due cifre.

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