Legge sull'edilizia abitativa a prezzi accessibili: Bruxelles sta promettendo troppo e mantenendo troppo poco?

La Commissione europea la chiama "Legge sull'edilizia abitativa accessibile" e afferma che può "davvero cambiare la vita delle persone". Ma quanto contribuirà concretamente a rendere gli alloggi più accessibili?

La tensione al centro della proposta risiede nel fatto che Bruxelles avanza affermazioni ambiziose sulla risoluzione della crisi abitativa, pur chiarendo al contempo di non voler imporre nuove politiche abitative a governi o città.

La presidente della Commissione, Ursula von der Leyen, ha affermato che il provvedimento mantiene la promessa di affrontare il problema dell'accessibilità economica degli alloggi, definendolo "un passo in questa direzione" e dichiarando: "Oggi stiamo ottenendo risultati per tutti gli europei". Il commissario per l'edilizia abitativa, Dan Jørgensen, si è spinto oltre, affermando che la legge fornisce a governi e città gli strumenti per "rendere disponibili più alloggi a prezzi accessibili".

Tuttavia, la proposta di legge in sé è considerevolmente più prudente.
La Commissione riconosce che l'insufficiente offerta di alloggi è la causa strutturale della crisi di accessibilità economica. Gli affitti a breve termine, le seconde case e altri usi non primari non sono la radice del problema, sebbene possano aggravare la carenza e far aumentare i prezzi in mercati già ristretti.

Test di stress dell'alloggiamento

La legge fornisce principalmente un quadro giuridico comune per le autorità che scelgono di intervenire.

Al centro di tutto c'è un nuovo test UE per valutare la pressione abitativa. Un'area si qualifica normalmente se il costo medio di un'abitazione equivale ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite, se tale rapporto è aumentato nell'ultimo decennio e se è improbabile che la pressione si attenui nei prossimi tre anni. Con un rapporto pari o superiore a dieci, il criterio del deterioramento storico viene abbandonato. Devono essere valutate anche le dinamiche demografiche, l'offerta e la domanda di alloggi.

Le autorità potrebbero quindi limitare gli affitti a breve termine al di fuori della residenza principale dell'ospitante o intervenire sulle seconde case, sui periodi prolungati di inoccupazione e su altri usi non primari. Tuttavia, non vi è alcun obbligo. Devono inoltre dimostrare che l'attività ha danneggiato in modo significativo l'accessibilità economica o la disponibilità di alloggi per almeno tre anni, e qualsiasi restrizione deve essere mirata, necessaria e proporzionata. Questo sembra porre un livello di prova piuttosto elevato per la maggior parte delle autorità locali.

Attualmente, le autorità locali sono tenute a notificare alla Commissione le restrizioni sugli affitti a breve termine ai sensi della Direttiva sui servizi. Tale obbligo di notifica non sarà più richiesto. Le città potranno utilizzare il nuovo quadro normativo senza dover richiedere la previa approvazione della Commissione, sebbene le misure adottate debbano essere pubblicate e rimangano soggette a contestazioni legali. I funzionari sostengono che ciò eliminerà una procedura onerosa e semplificherà gli interventi.

Ma la Commissione è altrettanto esplicita su ciò che non intende fare. La legge non regola gli affitti, non armonizza le politiche abitative, non conferisce a Bruxelles nuove competenze in materia di alloggi, non impone tasse, successioni o pianificazione, né richiede, raccomanda o incoraggia le autorità a imporre restrizioni. Le scelte in materia di politiche abitative "restano di competenza nazionale, regionale e locale".

La vicepresidente esecutiva Teresa Ribera afferma che, quando il mercato non riesce a fornire alloggi a prezzi accessibili, "le autorità pubbliche hanno la responsabilità di intervenire". Tuttavia, la legge non impone tale intervento; fornisce un quadro giuridico più solido qualora le autorità scelgano di agire in modo indipendente.

Il suo impatto potrebbe essere reale nelle località turistiche più frequentate, dove l'uso di alloggi non primari sta palesemente aggravando la carenza di abitazioni. Tuttavia, non può di per sé costruire una casa o ridurre un affitto. La questione è se un quadro giuridico più chiaro sia all'altezza delle aspettative create dalla promessa della Commissione di affrontare la crisi abitativa europea. Interpellata sulla possibile portata delle nuove disposizioni, la Commissione non è stata in grado di fornire cifre precise, affermando che dipenderà dalle misure adottate.

FOTOGRAFIA: Teresa Ribera, Vicepresidente esecutiva della Commissione europea per una transizione pulita, giusta e competitiva, e Dan Jørgensen, Commissario europeo per l'energia e l'edilizia abitativa, tengono una conferenza stampa sull'edilizia abitativa a prezzi accessibili. Fotografa: Jennifer Jacquemart © Unione europea

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