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Dopo che i blocchi hanno devastato il settore immobiliare del Regno Unito, le clausole Covid potrebbero proteggere acquirenti e venditori di case?

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Dopo mesi di sminuire la prospettiva di un'estensione dell'esenzione dall'imposta di bollo per le vendite di proprietà fino a £ 500,000, il cancelliere britannico Rishi Sunak alla fine ha optato per una nuova e audace serie di misure di stimolo per il settore immobiliare britannico nel Budget 2021 svelato all'inizio di questo mese. Oltre a una proroga di tre mesi all'esenzione dall'imposta di bollo, originariamente prevista per scadere il 31 marzo ma ora in esecuzione fino alla fine di giugno, seguiti da altri tre mesi di esenzioni su alcune vendite per garantire una "transizione graduale alla normalità", il Cancelliere sta ora anche stendendo una garanzia ipotecaria per mutui casa con un deposito del 5%.

I risultati del sondaggio della Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) suggeriscono che le misure non arriveranno un momento troppo presto. Sebbene il settore immobiliare abbia mostrato numeri forti dopo che le misure di blocco sono state revocate lo scorso maggio, spingendo il mercato a un massimo di sei anni, I prestatori del Regno Unito hanno quasi assicurato che il recupero non sarebbe durato limitando l'accesso ai mutui. Uscendo dal primo blocco, le banche britanniche hanno ridotto le offerte di mutui a tasso fisso di due e cinque anni al 95% Loan to Value (LTV) da 105 a soli 15 - con record spese di rimborso elevate allegate.

In quanto tale, dopo un file fretta di attività immobiliare ha seguito i primi due mesi di blocco e ha richiesto previsioni di un recupero immobiliare nella seconda metà dello scorso anno, a abbandono nei primi due mesi del 2021 hanno dimostrato la necessità di aspettative realistiche in un'economia dell'era della pandemia. RICS ha trovato un file 29% goccia nelle richieste degli acquirenti a gennaio e un ulteriore calo (se più moderato) del 9% a febbraio, con i topografi che hanno visto un minor numero di proprietà sul mercato. In netto contrasto con l'ottimismo post-lockdown dello scorso anno, molti analisti del mercato immobiliare hanno previsto a ribassista 2021 prima degli ultimi annunci di Sunak, anche se gli agenti immobiliari come Savills hanno reagito con fresco al nuovo budget previsioni di prezzi in forte espansione a venire.

Soprattutto, l'impatto fuori misura degli interventi di Sunak su un settore immobiliare instabile indica il ruolo importante che il governo britannico ha svolto nel mitigare l'impatto della pandemia su acquirenti e venditori di case nell'ultimo anno. Questa realtà sta alimentando le richieste di un'azione governativa estesa, al di là dei regimi ipotecari e delle esenzioni fiscali, per stabilizzare il settore immobiliare e sostenere le persone che cercano di prenderne parte, in particolare in Inghilterra, dove l'esclusiva struttura delle transazioni a `` catena di proprietà '' è andata via molte famiglie in difficoltà finanziarie.

Come ha detto Beth Rudolf della UK Conveyancing Association Eu Reporter: “Il governo avrebbe dovuto imporre miglioramenti al processo di trasloco in modo che le transazioni non richiedessero in media 22 settimane. Hanno tutto a portata di mano con [la] regolamentazione degli agenti immobiliari, i rapporti della Law Commission sui contratti di locazione e le soluzioni sviluppate dal Gruppo per l'acquisto e la vendita di case istituito per sostenere il Ministero, ma sfortunatamente sembra esserci una convinzione in alcune parti del governo che il regolamento obbligatorio non è la risposta. Riteniamo che sia esattamente ciò che è necessario, perché la consegna volontaria del cambiamento da parte di avvocati e agenti immobiliari non si avvicinerà abbastanza lontano ".

Una delle misure potenziali più efficaci per rafforzare il mercato immobiliare nel mezzo di un'imprevedibile crisi sanitaria potrebbe essere "Clausola Covidè raccomandato dai professionisti del settore immobiliare dopo che la pandemia ha interrotto migliaia di transazioni lo scorso anno. Con Covid-19 che espone i difetti fondamentali del sistema di catena della proprietà, tali clausole potrebbero offrire al governo un primo passo sulla strada verso una riforma del settore più fondamentale?

I ripetuti shock per acquirenti e venditori frenano la domanda

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Il voltafaccia del Cancelliere sulla scadenza originale del 31 marzo per il rinuncia all'imposta di bollo riflette un cambiamento nella visione del governo delle proprie responsabilità. Mentre la rottura originale ha portato a un aumento degli acquisti di case nella seconda metà del 2020, le famiglie che hanno tentato di acquistare nelle prime settimane di quest'anno hanno dovuto affrontare La BBC chiama "Una corsa per battere la scadenza fiscale", poiché l'aumento della domanda guidato dal governo ha prodotto ritardi tra geometri, agenti immobiliari e altri professionisti del settore immobiliare. Nonostante il rischio posto a centinaia di migliaia di transazioni al 'bordo della scogliera', e un campagna intensa da parte di acquirenti di case e associazioni immobiliari per ottenere una proroga, il Cancelliere si era ripetutamente rifiutato di posticipare la scadenza prima che la proroga diventasse finalmente parte del nuovo bilancio.

L'esperienza dell'esenzione dall'imposta di bollo e degli acquirenti di case che rischiavano di perdere decine di migliaia di sterline se non avessero completato i loro acquisti prima della sua scadenza, ha fatto eco alle esperienze traumatiche di migliaia di potenziali acquirenti e venditori di case coinvolti nel primo blocco solo meno di un anno fa. Come risultato del blocco iniziale del 2020, durante il quale il settore immobiliare è stato chiuso con la forza insieme al resto dell'economia, un sondaggio di Butterfield ha rilevato tre su dieci potenziali acquirenti che si erano assicurati "mutui in linea di principio'(MIP) si è fatto sfilare il tappeto da sotto i piedi, perdendo il loro deposito in cambio a causa della chiusura che è entrata in vigore dopo lo scambio dei contratti di alloggio.

La natura unica del mercato immobiliare in Inghilterra, strutturato sulla base di "catene" che collegano tra loro più transazioni, rende gli acquirenti e i venditori inglesi particolarmente suscettibili all'impatto di shock come Covid. Gli acquirenti che si trovano nel mezzo di una catena spezzata, in cui il proprio acquirente non è più in grado di completare un acquisto, non hanno il diritto di recuperare il deposito dovuto al venditore nella loro successiva transazione. Come un mediatore di ipoteca ha spiegato Vai all’email di stima: "I contratti [di deposito] in linea di principio non sono legalmente vincolanti. Spereresti che nella maggior parte dei casi i venditori fossero comprensivi e liberassero l'altra parte dal contratto a un costo minimo o nullo, ma contrattualmente non sono obbligati a farlo ".

Standardizzare la clausola Covid per proteggere sia gli acquirenti che i venditori

Anche prima dell'inizio della pandemia, la causa di uno su cinque i fallimenti nell'acquisto di proprietà hanno rappresentato una rottura nella catena. Nel 2017 il fenomeno è costato proprietari di case oltre 500 milioni di sterline all'anno nei costi non recuperati di trasferimento, valutazione, intermediazione e sondaggio, lasciando anche i venditori con proprietà più difficili da vendere. I blocchi legati a Covid hanno aumentato questi rischi, con Butterfield che ha scoperto che oltre la metà degli acquirenti intervistati si è trovata intrappolata a metà della catena a causa del blocco. Ben quattro acquirenti su dieci sono stati costretti a ritirare l'acquisto dopo che la loro offerta era stata accettata.

Anche se i ministri devono affrontare appelli per affrontare il sistema della "catena di proprietà", una misura provvisoria potrebbe essere che il governo del Regno Unito standardizzi e imponga "Clausola Covid-19è sviluppato come una collaborazione tra il Ministero dell'edilizia abitativa, delle comunità e del governo locale e il gruppo per l'acquisto e la vendita di case. Sebbene l'applicabilità di tali clausole sia limitata a determinate circostanze direttamente collegate alla pandemia, l'esperienza vissuta nell'ultimo anno dimostra il suo potenziale impatto positivo sul benessere finanziario ed emotivo di migliaia di potenziali acquirenti di case. Anche il settore stesso ha accolto con favore la clausola, con Beth Rudolf che l'ha definita "un'ottima idea, realizzata molto rapidamente per supportare l'industria e i consumatori".

Questa nuova clausola, sviluppata con il contributo del governo, è ancora lontana dall'essere obbligatoria o universale nei contratti immobiliari, sollevando la questione se il governo debba intraprendere uno sforzo per promuovere o addirittura imporre l'uso di tali clausole fino alla fine dell'attuale crisi . Sforzi di base come la campagna per il soccorso di Covid per acquirenti e venditori di case del Regno Unito (CCR-Regno Unito), ad esempio, stanno sollecitando il segretario per gli alloggi Robert Jenrick e il governo a prorogare "protezione e sostegno pubblico"Agli acquirenti e ai venditori interessati, rendendo la" clausola Covid "legalmente obbligatoria e valida a partire dall'inizio del primo blocco lo scorso marzo.

Azione parlamentare a espandere il mandato di queste clausole, o per estendere retroattivamente le loro protezioni alle migliaia di individui che sono già stati colpiti da dolorose (ma necessarie) decisioni di salute pubblica, potrebbero anche offrire al governo un percorso più realistico a breve termine per fornire azioni concrete in risposta alle crisi immobiliare, ripristinando nel contempo la fiducia del pubblico nella stabilità del settore immobiliare e ponendo le basi per una riforma più ampia nei mesi a venire.

Tuttavia, leader del settore come Rudolf avvertono che la strada per una riforma a lungo termine si estenderà ben oltre la pandemia. Tra le molte questioni che richiedono un cambiamento normativo: la mancanza di un mandato per "la fornitura anticipata di informazioni alla quotazione, inclusi beni di terzi, canoni di locazione e informazioni sull'autorità", l'assenza di un obbligo per gli acquirenti di "dimostrare di potersi permettere la proprietà tramite un certificato confermando la decisione del prestatore in linea di principio o la fonte dei fondi "e affinché i venditori dimostrino il loro rapporto con la proprietà" per evitare frodi di rappresentazione del venditore "e la necessità di" regolamentazione degli agenti immobiliari e digitalizzazione del catasto, sia in termini di applicazioni e atti leggibili dalla macchina. "

Se e quando il Regno Unito affronterà queste carenze normative, i rappresentanti del settore insistono sul fatto che "una volta accettata un'offerta, le parti possono effettuare transazioni sulle transazioni correlate sapendo che tutto andrà a buon fine" - in breve, che sia gli acquirenti che i venditori godranno di un livello di certezza che è stato gravemente carente dal mercato dall'inizio della pandemia.

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EU Reporter pubblica articoli da una varietà di fonti esterne che esprimono un'ampia gamma di punti di vista. Le posizioni assunte in questi articoli non sono necessariamente quelle di EU Reporter.
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