L'attrattiva del mercato immobiliare europeo sul mercato globale: approfondimenti degli esperti di Motti Gruzman di Excelion

Storicamente, i mercati immobiliari degli Stati Uniti e dell'Europa hanno mostrato una stretta relazione, con le tendenze dell'uno che spesso forniscono spunti per l'altro. Ciò è stato particolarmente vero con cambiamenti come l'ascesa dell'e-commerce e il suo impatto sui settori della logistica e della vendita al dettaglio. Tuttavia, l'attuale contesto economico globale, caratterizzato da inflazione, tassi di interesse più elevati e instabilità del settore bancario, complica questo approccio. Ecco perché applicare gli spunti degli Stati Uniti all'Europa potrebbe essere fuorviante:

• In Europa si è assistito a una rapida ridefinizione dei valori del capitale, mentre i valori nordamericani non hanno ancora subito aggiustamenti significativi, nonostante i fondamentali più deboli.
• In Europa i tassi di posti vacanti sono ai minimi storici, mentre negli Stati Uniti sono in media circa 2.6 volte più alti.
• L'assorbimento netto degli spazi per uffici in Europa è stato positivo negli ultimi sette trimestri, mentre negli Stati Uniti si è registrato un assorbimento negativo dall'inizio della pandemia.
• Gli incentivi standard per i contratti di locazione in Europa ammontano in media al 10.3%, una percentuale notevolmente inferiore a quella degli Stati Uniti, dove possono raggiungere il 30% del valore del contratto di locazione, con un impatto sui redditi operativi netti.
• L'Europa è all'avanguardia nell'hotdesking e nell'utilizzo efficiente degli spazi, avendo adottato queste pratiche prima della pandemia, con conseguente utilizzo più efficiente degli uffici.

Valori ribasati e reazioni del mercato

I valori nordamericani non riflettono ancora i fondamentali

I valori immobiliari europei si sono rapidamente adattati alle nuove condizioni economiche. I valutatori hanno aumentato i rendimenti primari e i tassi di sconto per riflettere gli aumenti dei tassi di interesse, portando a un rapido ripristino dei prezzi. Sebbene la conclusione di accordi rimanga contenuta, le transazioni si stanno verificando vicino ai valori contabili, il che suggerisce fiducia nelle valutazioni correnti e migliora la trasparenza del mercato.

Al contrario, i valori immobiliari nordamericani sono stati più lenti ad adeguarsi. Ad esempio, nei 12 mesi precedenti a marzo, i valori immobiliari nordamericani sono scesi del 2.4%, rispetto a un calo del 13% nell'Europa continentale e a un calo del 22% nel Regno Unito. Sebbene i valori degli uffici negli Stati Uniti siano diminuiti del 14.1%, questo è inferiore al calo del 16.5% registrato negli uffici europei. Questo adeguamento più lento in Nord America potrebbe suggerire resilienza, ma i dati non supportano pienamente questa visione.

Sentiment degli investitori e investimenti in ufficio

Gli investimenti in uffici sono a un livello inferiore negli Stati Uniti rispetto all'Europa. Tradizionalmente, gli investimenti in uffici rappresentano circa il 50% dell'attività immobiliare commerciale negli Stati Uniti, ma questa percentuale è scesa al 20% nel primo trimestre del 1. Al contrario, Europa e Asia hanno mantenuto quote di investimenti in uffici relativamente stabili nonostante i cali generali. Questa disparità riflette un sentiment degli investitori più debole negli Stati Uniti e lo scetticismo sulle valutazioni attuali.

Fondamentali e crescita degli affitti

Tariffe di posti vacanti

L'Europa ha i tassi di posti vacanti negli uffici più bassi tra le principali regioni globali al 7.6%, supportando una potenziale crescita degli affitti. In confronto, i principali mercati statunitensi come New York e San Francisco hanno visto aumenti significativi nei tassi di posti vacanti dall'inizio della pandemia, con il tasso di San Francisco che è salito dal 3% a oltre il 30%. Ciò solleva preoccupazioni sull'obsolescenza di molte proprietà di uffici statunitensi, in particolare le torri di grattacieli che sono più difficili da riutilizzare rispetto agli edifici più bassi d'Europa.

Valori di affitto

Nonostante le sfide, gli affitti prime in Europa, in particolare per spazi sostenibili e ricchi di comfort, continuano a mostrare una crescita positiva. JLL prevede una crescita media annua degli affitti del 2.2% per gli uffici prime nell'Europa occidentale nei prossimi cinque anni. Al contrario, si prevede che i mercati degli uffici prime negli Stati Uniti registreranno una modesta crescita dell'1.9% entro il 2027, con i modelli di previsione tradizionali che faticano a tenere conto dei cambiamenti strutturali nell'uso degli uffici.

Assorbimento netto

L'assorbimento netto di spazi per uffici in Europa rimane positivo, con l'attività di leasing che supera la nuova offerta e lo spazio che torna sul mercato. Gli Stati Uniti, tuttavia, stanno sperimentando una domanda in calo da parte degli occupanti e un aumento dello sviluppo, con conseguente assorbimento netto negativo.

Incentivi per la locazione

In Europa, gli incentivi medi per la locazione sono al 10.3% del valore della locazione, in aumento rispetto al 7% del 2019, con alcune città come Paris La Défense che hanno registrato livelli più elevati. Negli Stati Uniti, gli incentivi sono significativamente più elevati, raggiungendo fino al 30% in città come Chicago. Questa disparità evidenzia un potere contrattuale più forte degli occupanti negli Stati Uniti e suggerisce che i mercati europei sono meglio posizionati per aumentare i redditi operativi netti nonostante i crescenti costi di finanziamento.

Lavoro flessibile e utilizzo dell'ufficio

Gli uffici europei hanno da tempo adottato l'hotdesking, con conseguente utilizzo più efficiente dello spazio rispetto agli Stati Uniti, dove le scrivanie fisse sono più comuni. Gli uffici europei sono meglio utilizzati dopo la pandemia, con tassi di occupazione significativamente più alti rispetto agli Stati Uniti. I dati JLL mostrano che l'occupazione degli uffici negli Stati Uniti varia dal 40 al 60%, rispetto al 70-90% in Europa. Questa efficienza, unita a un ritorno più rapido al lavoro d'ufficio in Europa, posiziona favorevolmente i mercati europei nella gestione della domanda a lungo termine di spazi per uffici.

Un esempio vivente di investimento redditizio nel settore immobiliare europeo

Uno dei nostri clienti ha recentemente investito in una proprietà all'interno del nostro sviluppo di Pamporovo ed è stato entusiasta dei risultati. Immerso nel cuore dei Monti Rodopi, l'appartamento offre uno splendido rifugio circondato da foreste lussureggianti e prati alpini. Ora godono di una casa per le vacanze che funge anche da investimento intelligente. Durante l'inverno, la proprietà offre una base accogliente per gli amanti dello sci e dello snowboard, mentre in estate è il luogo perfetto per escursioni ed esplorazioni della natura. Quando non usano l'appartamento, genera un reddito da locazione, grazie all'attrattiva di Pamporovo sia per gli amanti degli sport invernali che per gli avventurieri estivi. Questo duplice vantaggio non solo ha permesso loro di trascorrere diverse vacanze all'anno, ma ha anche aumentato il valore della proprietà, rendendola un bene prezioso nel loro portafoglio di investimenti.

Riepilogo e prospettive

I mercati immobiliari degli Stati Uniti e dell'Europa differiscono in modo significativo, con il sostanziale riprezzamento dell'Europa, i bassi tassi di posti vacanti, l'assorbimento netto positivo e l'efficiente utilizzo degli uffici che suggeriscono una posizione più forte rispetto agli Stati Uniti. Mentre l'Europa affronta le sue sfide, tra cui potenziali ulteriori correzioni di valore, i suoi attuali fondamentali indicano che potrebbe sovraperformare il mercato statunitense nel medio termine. Il mercato immobiliare nordamericano, gravato dall'instabilità finanziaria, dall'eccesso di offerta e dalle valutazioni elevate, affronta una prospettiva più impegnativa.

Comprendere queste sottili differenze è fondamentale per investitori e parti interessate per orientarsi nel panorama immobiliare globale in continua evoluzione.

https://www.exceliondev.com

Foto di Brian Babb on Unsplash

Condividi questo articolo: